20년후의 전망 고수익 부동산 정보(퍼옴)
지금까지 제가 생각해온 분석자료의 공유를 통한
앞으로의 자산 운영에 대한 올바른 안목을 위하여
글을 올립니다. 부동산 분석
저보다 뛰어나신 전문가분들과
기타 고수님들은 뒤로가기를 꾸욱 눌러주시길 바랍니다.
1. 화폐가치
화폐 가치는 지속적으로 하락하고 있습니다.
왜? 물가가 상승하고 있기 때문입니다.
통상적으로 물가는 1~2%정도 상승이 적정하며, 실질적으로
평균 4% 내외의 상승을 합니다.
그렇다면? 09년도 10,000원의 가치는 20년 후에 어떻게 될까요?
<화폐 가치 표>
| 화폐단위 | 평균상승률 | 화폐가치 | |
| 1년 | 10000.00 | 4% | 100.00% |
| 2년 | 9615.38 | 4% | 96.15% |
| 3년 | 9245.56 | 4% | 92.46% |
| 4년 | 8889.96 | 4% | 88.90% |
| 5년 | 8548.04 | 4% | 85.48% |
| 6년 | 8219.27 | 4% | 82.19% |
| 7년 | 7903.15 | 4% | 79.03% |
| 8년 | 7599.18 | 4% | 75.99% |
| 9년 | 7306.90 | 4% | 73.07% |
| 10년 | 7025.87 | 4% | 70.26% |
| 11년 | 6755.64 | 4% | 67.56% |
| 12년 | 6495.81 | 4% | 64.96% |
| 13년 | 6245.97 | 4% | 62.46% |
| 14년 | 6005.74 | 4% | 60.06% |
| 15년 | 5774.75 | 4% | 57.75% |
| 16년 | 5552.65 | 4% | 55.53% |
| 17년 | 5339.08 | 4% | 53.39% |
| 18년 | 5133.73 | 4% | 51.34% |
| 19년 | 4936.28 | 4% | 49.36% |
| 20년 | 4746.42 | 4% | 47.46% |
위의 표와 같이 돈의 가치는 지속적으로 하락합니다.
2029년도 1만원권은 5천원권 수준 밑으로 평가되겠지요.
그렇다면?
금값은 어떻게 될까요?
현재 시세가 20만원이라고 가정하면
2029년에는?
200,000원 / 0.4746 = 421,407.51원
약 42만원이 되겠네요.
하지만, 그때가 되면 42만원이 지금 현재의 20만원가치밖에 없다는 뜻이 되겠습니다.
2.대출 분석.
설정 : 구매하는 집 3억
자기자본 : 1.5억
대출 : 1.5억
이율 : 4.5%
기타 : 20년 (원금+이자) 분할 상환.
<대출 관련 표>
| 대출금 | 연간 원금 | 월 납입금 | 이자율(4.5%) | 연간이자 | 월간이자 | 월총납입금 | |
| 1년 | 150,000,000 | 7,500,000 | 625,000 | 4.5% | 6,750,000 | 562,500 | 1,187,500 |
| 2년 | 142,500,000 | 7,500,000 | 625,000 | 4.5% | 6,412,500 | 534,375 | 1,159,375 |
| 3년 | 135,000,000 | 7,500,000 | 625,000 | 4.5% | 6,075,000 | 506,250 | 1,131,250 |
| 4년 | 127,500,000 | 7,500,000 | 625,000 | 4.5% | 5,737,500 | 478,125 | 1,103,125 |
| 5년 | 120,000,000 | 7,500,000 | 625,000 | 4.5% | 5,400,000 | 450,000 | 1,075,000 |
| 6년 | 112,500,000 | 7,500,000 | 625,000 | 4.5% | 5,062,500 | 421,875 | 1,046,875 |
| 7년 | 105,000,000 | 7,500,000 | 625,000 | 4.5% | 4,725,000 | 393,750 | 1,018,750 |
| 8년 | 97,500,000 | 7,500,000 | 625,000 | 4.5% | 4,387,500 | 365,625 | 990,625 |
| 9년 | 90,000,000 | 7,500,000 | 625,000 | 4.5% | 4,050,000 | 337,500 | 962,500 |
| 10년 | 82,500,000 | 7,500,000 | 625,000 | 4.5% | 3,712,500 | 309,375 | 934,375 |
| 11년 | 75,000,000 | 7,500,000 | 625,000 | 4.5% | 3,375,000 | 281,250 | 906,250 |
| 12년 | 67,500,000 | 7,500,000 | 625,000 | 4.5% | 3,037,500 | 253,125 | 878,125 |
| 13년 | 60,000,000 | 7,500,000 | 625,000 | 4.5% | 2,700,000 | 225,000 | 850,000 |
| 14년 | 52,500,000 | 7,500,000 | 625,000 | 4.5% | 2,362,500 | 196,875 | 821,875 |
| 15년 | 45,000,000 | 7,500,000 | 625,000 | 4.5% | 2,025,000 | 168,750 | 793,750 |
| 16년 | 37,500,000 | 7,500,000 | 625,000 | 4.5% | 1,687,500 | 140,625 | 765,625 |
| 17년 | 30,000,000 | 7,500,000 | 625,000 | 4.5% | 1,350,000 | 112,500 | 737,500 |
| 18년 | 22,500,000 | 7,500,000 | 625,000 | 4.5% | 1,012,500 | 84,375 | 709,375 |
| 19년 | 15,000,000 | 7,500,000 | 625,000 | 4.5% | 675,000 | 56,250 | 681,250 |
| 20년 | 7,500,000 | 7,500,000 | 625,000 | 4.5% | 337,500 | 28,125 | 653,125 |
| 합계 | 원급합계 | 150,000,000 | 이자합계 | 70,875,000 | 총납입금 | 220,875,000 |
대출을 봅니다.
원금은 월 62만 5천원씩 20년
이자는 대출금이 줄어감에 따라 소폭 감소하겠군요.
1.5억을 대출받아 20년간 2.2억을 상환하는 군요.
3.임금
임금은 물가상승률보다 높게 올라갑니다.
그렇지 않다면 점점 생활이 어려워지겠죠?
평균임금인상률을 6%로 설정하여 20년후의 자신의 연봉을 산출해 보겠습니다.
설정 : 연봉 3600만원의 근로자
| 연봉 | 급여상승률 | |
| 1년 | 36000000.0 | 6% |
| 2년 | 38160000.0 | 6% |
| 3년 | 40449600.0 | 6% |
| 4년 | 42876576.0 | 6% |
| 5년 | 45449170.6 | 6% |
| 6년 | 48176120.8 | 6% |
| 7년 | 51066688.0 | 6% |
| 8년 | 54130689.3 | 6% |
| 9년 | 57378530.7 | 6% |
| 10년 | 60821242.5 | 6% |
| 11년 | 64470517.1 | 6% |
| 12년 | 68338748.1 | 6% |
| 13년 | 72439073.0 | 6% |
| 14년 | 76785417.4 | 6% |
| 15년 | 81392542.4 | 6% |
| 16년 | 86276095.0 | 6% |
| 17년 | 91452660.6 | 6% |
| 18년 | 96939820.3 | 6% |
| 19년 | 102756209.5 | 6% |
| 20년 | 108921582.1 | 6% |
19년 후 억대 연봉 대열에 합류하네요.
20년뒤 연봉의 현재 실질적인 화폐가치로 환산하면?
108921582.1원 * 47.46% = 51694182.9원
현재 5000만원의 연봉자와 비슷한 생활수준이 되겠군요.
만약 본인의 직장에서 20년 선임의 연봉이 5000만원 이하라면
회사는 임금상승률이 물가상승률 보다 낮은 회사라고 판단하면 되겠습니다.
4.부동산
드디어 민감한 부동산에 대한 내용입니다.
3억원의 집이 20년 후에 잔존가치를 지키려면 얼마가 되어야 하는가?
| 집값 | 화폐가치 | |
| 1년 | 300000000 | 100.00% |
| 2년 | 312000000 | 96.15% |
| 3년 | 324480000 | 92.46% |
| 4년 | 337459200 | 88.90% |
| 5년 | 350957568 | 85.48% |
| 6년 | 364995871 | 82.19% |
| 7년 | 379595706 | 79.03% |
| 8년 | 394779534 | 75.99% |
| 9년 | 410570715 | 73.07% |
| 10년 | 426993544 | 70.26% |
| 11년 | 444073285 | 67.56% |
| 12년 | 461836217 | 64.96% |
| 13년 | 480309666 | 62.46% |
| 14년 | 499522052 | 60.06% |
| 15년 | 519502934 | 57.75% |
| 16년 | 540283052 | 55.53% |
| 17년 | 561894374 | 53.39% |
| 18년 | 584370149 | 51.34% |
| 19년 | 607744955 | 49.36% |
| 20년 | 632054753 | 47.46% |
20년 후에 구입가의 115%정도 올라야 3억원의 가치 그대로 유지가 가능하군요.
연 4% 이상(물가상승률이상)상승하여야 합니다.
그렇다면 1.5억을 대출받아 2.2억을 상환하였으니
7,000만원에 대한 이익이 남아야 겠죠?
그렇다면 7억원 이상의 가격이 되어야 하며 기타 부수비용을 더한다면
7.5억~8억선이 되어야 돈을 벌었다 라고 판단이 되겠군요.
1.5억 투자해서 20년 후에 0.5~1억 정도 벌었다고 하려면 말이죠.
5.종합.
종합적으로 봤을때 20년 분할 상환으로 집을살 경우
종합적인 부채와 가계부담에 대한 표를 만들어 봤습니다.
<종합 DATA>
| 부채금액 | 연봉 | 비율 | 화폐가치 | 체감 부담액 | 연봉:부채 | |
| 1년 | 150,000,000 | 36000000.0 | 417% | 100.00% | 150000000.0 | 24.00% |
| 2년 | 142,500,000 | 38160000.0 | 373% | 96.15% | 137019230.8 | 26.78% |
| 3년 | 135,000,000 | 40449600.0 | 334% | 92.46% | 124815088.8 | 29.96% |
| 4년 | 127,500,000 | 42876576.0 | 297% | 88.90% | 113347035.7 | 33.63% |
| 5년 | 120,000,000 | 45449170.6 | 264% | 85.48% | 102576502.9 | 37.87% |
| 6년 | 112,500,000 | 48176120.8 | 234% | 82.19% | 92466799.5 | 42.82% |
| 7년 | 105,000,000 | 51066688.0 | 206% | 79.03% | 82983025.2 | 48.63% |
| 8년 | 97,500,000 | 54130689.3 | 180% | 75.99% | 74091986.8 | 55.52% |
| 9년 | 90,000,000 | 57378530.7 | 157% | 73.07% | 65762118.5 | 63.75% |
| 10년 | 82,500,000 | 60821242.5 | 136% | 70.26% | 57963405.7 | 73.72% |
| 11년 | 75,000,000 | 64470517.1 | 116% | 67.56% | 50667312.7 | 85.96% |
| 12년 | 67,500,000 | 68338748.1 | 99% | 64.96% | 43846712.9 | 101.24% |
| 13년 | 60,000,000 | 72439073.0 | 83% | 62.46% | 37475823.0 | 120.73% |
| 14년 | 52,500,000 | 76785417.4 | 68% | 60.06% | 31530139.5 | 146.26% |
| 15년 | 45,000,000 | 81392542.4 | 55% | 57.75% | 25986378.7 | 180.87% |
| 16년 | 37,500,000 | 86276095.0 | 43% | 55.53% | 20822418.9 | 230.07% |
| 17년 | 30,000,000 | 91452660.6 | 33% | 53.39% | 16017245.3 | 304.84% |
| 18년 | 22,500,000 | 96939820.3 | 23% | 51.34% | 11550898.0 | 430.84% |
| 19년 | 15,000,000 | 102756209.5 | 15% | 49.36% | 7404421.8 | 685.04% |
| 20년 | 7,500,000 | 108921582.1 | 7% | 47.46% | 3559818.2 | 1452.29% |
12년이 되면 부채와 소득이 동등해지는군요.
적어도 첫해부터 10년 까지는 허리띠를 졸라매는 상환적 압박이 예상됩니다.
※내집마련을 위해 오늘도 열심히 노력하시는 서민분들께 꼭 필요한 자료가 되었으면 좋겠습니다