원룸 임대사업 수익성 분석

<<원룸 임대사업>>

1. 입지는?

   다른 부동산도 입지도 중요하지만 더욱더 원룸 임대사업에서 가장 중요한 것은 '입지' 입니다.

   원룸은 타 부동산 비해 가격 상승이 평균적으로 낮기 때문에 최소한 현재 가격에서 하락하지

   않는 곳을(예를 들어 역세권, 요충지 등) 찾으셔야 합니다.

   

2. 꾸준한 세입자가 가능한지?

   현재 아무리 공시율이 낮더라도 상권이나 지역상황 변화로 세입자가 줄어들 수 있습니다.

   꼭 단기 2~3년도 중요하지만 그 이후도 전망해 보셔야 합니다.

 

3. 새로운 경쟁자(신축 원룸)가 발생할 수 있는지?

   꾸준한 세입자가 있다면 신축 원룸 등의 진출로 경쟁이 치열해 질 수 있습니다.

   신축원룸이 새로 많이 유입된다는 것은 다시 말하면 내가 투자한 원룸의 공시율을 늘리 수 있는

   리스크가 커집니다.

   주변 같은 생활권 지역에서의 경쟁원룸 들어설 곳과 들어서도라도 피해가 최소화 되는 좋은 입지

   지역 인지를 알아보셔야 합니다. 지역과 입지에 따라 다르겠지만 요즘 수요에 비해

   공급이 늘어나고 있는 것으로 보입니다.

  

4. 원룸임대의 괸리 방법은?

   원룸의 경우 많은 관리 호실로 인해 잦은 세입자 교체에 따른 예상하지 못한 비용발생

  (도배, 유지보수 등)과 보증금 반환 처리문제, 세입자와의 트러블 등의 관리 방법을

  생각해 놓으셔야 합니다.

 

  참고로 원룸임대 세금을 고려해서 주택임대사업자(구입하신 원룸이 각 호실별로 구분되어 있다)

  를 고려해 볼 수도 있습니다. 앞으로 상황을 고려해서 자신에게 유리한 선택을 하시면 됩니다.

  세무 전문가와 미리 고려해 보아야 합니다.

 

 

위의 정리 내용에서 가장 중요한 것은 입지이고 2~3번은 입지에서 파생되어 부가설명했다고

보시면 됩니다. 4번은 말 그래도 참고입니다.

 

사실 위의 모든 조건을 들어맞는 곳을 찾기란 쉽지 않습니다. 딱 시기에 맞게 급매로 찾지 않는 한

말 입니다. 하지만 무작정 부동산 중개소 일하시는 분들의 말만 100% 믿고 덜컥 매입하기 전에

꼭 확인해 보셔야 합니다. 평생 어렵게 모으신 큰 목돈이신 만큼 신중한 결정을 내리셔야 합니다.

아시겠지만 부동산의 경우 최소한 몇 개월 정도의 원하시는 지역들을 발품파셔야 합니다.

인터넷으로 찾는 정보에는 한계가 있습니다.

 

<<부동산 임대사업분석>>

 

위와 것과 병행하여 임대사업수익분석을 꼭 계산해 보셔야 합니다.

예를 들어 내가 5억, 7억을 투자했는데 보증금 4억에 월세 300만원이라고 가정한다면

얼마의 수익률을 거둘 수 있는가를 알아보셔야 합니다.

부동산 자체 가치하락과 물가상승에 대한 리스크를 바탕에 깔고 투자하는 수익을 얻는 것인

만큼 실제적인 수익률 수치을 알아야 합니다. 간단히 현재와 같이 예금이 좋을지

부동산 임대가 낳을지를 수치로 볼 수 있는 있습니다.(여러 부가 요소들에 대한 오차가 존재 합니다.)

 

이것을 알아보는 곳은 여러 부동산 사이트나 포털 사이트에 부동산 계산기 메뉴를 보시면

쉽게 부동산임대수익분석을 할 수 있는 곳이 있습니다.

이곳에서 취득가격, 자기자본, 대출금, 대출이율, 보증금, 월 임대료 등을 입력하여 얻을 수 있습니다.

 

상식적으로 예금 이율 이상의 수익률이 나와야 겠지만 실제적으로 그 보다 낮은 수익률이 많습니다.

이 지표를 통해 최소 4%, 5% 수익률이 달성될때 투자한다는 자신만의 가이드 라인을 정하시는 것이

추천해 드립니다. 또한 신축 원룸일 때 가장 월세 수입이 높고 이후 노후화 될 수록 월 임대료가

낮아지므로 수익률 악화될 수 있다는 것을 향후 수익률을 기대할 때 고려해야 합니다.

 

이와 같이 궁금하신 원룸임대사업을 간단히 알아보았고 다른 임대사업소득으로

상가나 기타 아파트 등도 고려해 볼 수 있습니다.

 

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<<전체적인 자산 포트폴리오 가정>>

 

어느 한 자산으로 몰빵투자하시는 것 보다 본인의 목표와 기간에 따라 분산하여 투자의 수익은

일정하게 안정화 시키고 리스크는 최소화 시키는 것이 중요 합니다.

 

 

예를 들어 현재 10억을 고려해서 분산해 본다면 아래와 같이 생각해 볼 수 있습니다.

 

[안정적, 비수익성, 비유동적]

1억 4천원     => 거주목적 전세자금. (화폐가치는 하락 만큼 월세 개념)

 

[안정적, 수익성下, 유동적上]

5천 만원      => 비상예비자금. (현금 유동성 확보)

 

[안정적, 수익성中下, 유동적中上]

2억 7천 만원 => 예금 등을 통한 고정적인 수익, 단기 목표에는 적합하나 금리 인하에 따른

                      장기적 투자에 불리

 

[투자적, 수익성中, 유동적中]

      4천 만원 => 펀드 등을 통한 물가상승분을 보완하는 투자 포트폴리오

                      (특별한 위험성 투자를 기피하면 60세 이후 연금 수령을 위한 연금투자)

 

[투자적, 수익성中下, 비유동적]

 5억             => 부동산 임대소득을 위한 투자, 2차 적인 부동산 가치 상승 양도 차익 목적

                       최소 물가상승분 만큼 부동산 가치 유지되어야 함.

 

 

[위의 예시 포트폴리오에 따른 월 소득]

 

현재 월 소득      : 120 만원

예금 이자소득    : 114 만원(2억 7천 만원, 6% 예금이율 가정 시)

부동산 임대소득 : 250 만원(지역과 입지에 따라 실제 금액이 다소 낮아 질 수 있습니다.)

 

[현재 시점의 월 소득]

 

현재 월 소득      : 120만원

예금 이자소득    : 342만원(8억 1천 만원, 6% 예금이율 가정 시)

 

 

정리해보면 2금융권 예금 이율이 6%일 때는 예시 포트폴리오가 유리하고

7% 이상일 때는 현재 유지하고 있는 포트폴리오가 유리하다고 생각합니다.

 

구입 시점으로 보면 올해가 부동산을 매입하기 좋을 수 있지만 위와 같은 수치가 나오므로 추천방안은

현재 포트폴리오를 유지하시고(현재 2금융권 금리가 높음)

예금 만기 시점에(향후 2금융권도 금리 인하 예상) 임대 부동산을 찾아보시는 것이 좋을 것입니다.

 

이것은 단순히 가정으로 출발한 사례입니다. 각 요소들의 가정이 변경될 때 전체 결과도

변경 가능합니다. 이런 방법이 있다라는 참고 로만 활용하시면 될 듯 합니다.

여러 길 중 한 길 입니다. 지름길일 수도 있고 우회하는 길일 수도 있습니다.

 

실제적인 정보가 부족해 정확하지 못한 정보지만 큰 그림으로 도움이 되시길 바랍니다.

추가적인 질문이나 이해가 가지 않는 점이 있으시면 언제든지 연락주세요

도움드리도록 노력하겠습니다.